閩系非典型樣本:穩健高利潤“禹洲模式”

觀點地產網 ?

2019-07-10 20:18

  • 盈利好、負債低、費控優的穩健發展閩系非典型樣本,是怎么煉成的?

    日前,有媒體人做了一件有意思的事,將13家上市閩系房企一字排開,多維度對比。閩系房企在房地產行業內一向被貼上“激進”、擅用“高杠桿”等標簽。多維度榜單細細看來,卻發現了一個閩系非典型樣本——禹洲地產。

    為什么說非典型呢?因為在這些對比指標上,禹洲地產可說完全與閩系給人的固有印象搭不上邊。盈利能力優秀,歸母凈利潤35.05億位居第二;負債率低,低于平均值;三費費率以5.53%拔得頭籌,只有均值11.25%的一半。其中財務費率(0.92%)、管理費用率(2.72%)、營銷費用率(1.89%)均控制得極為出色,均位于單項榜單前三。

    盈利好、負債低、費控優的穩健發展閩系非典型樣本,是怎么煉成的?

    港資風格,穩而美

    有人說,企業的發展風格,就是創始人的個人風格。從這個角度,可窺見港資、財務能力是創始人的背景特點,并隨著企業的發展而日益顯著。

    董事局主席林龍安學財務出身,曾在廈門財務系統內任職,對于財務報表、成本管控駕輕就熟。該媒體人不無感慨地表示禹洲極為出色的財務管控能力不僅因為林龍安先生財務出身,更來自于他極強的客戶意識。

    2010年他曾與林先生有過一面之交,此后每到春節,都會收到問候短信。他表示直到今年春節,問候仍未中斷:“較強的客戶意識傳導給團隊后,出現在營銷費用率奪冠上,有點‘順水推舟、水到渠成’的意味。”

    移居香港20多年后,林龍安的行業觀點和管理風格也逐漸向港資靠攏。香港房企大多經營時間超過50年,見慣風浪,所經歷的市場周期和金融危機,多于90年代后才逐漸崛起的大陸房企。所以港企的風格即是穩健,但經營效率和利潤率極高。目前大陸地產市場已經歷了高速爬坡期,增速逐漸放緩,港資的穩健風格值得借鑒。

    近幾年,禹洲已完成了六大城市群布局,并以長三角、粵港澳、京津冀為三大重點核心深耕區域。據了解,禹洲目前所擁有的土地儲備,足以支撐未來幾年的發展需求。

    雖然規模中型,禹洲地產的融資能力也在行業內有目共睹。據了解,目前禹洲地產的融資渠道涵蓋銀行貸款、信托貸款、債權重組、股權合作、公司債、ABS等多種方式,融資成本一直控制較好。

    有機構分析師則指出,足夠低的成本,創造的直接優勢則是后續項目的運營能夠有充足貨幣資金支持,提高企業的抗風險能力。

    難怪行業內曾有人表示,雖然規模上禹洲地產是40強,但如果論經營效益,完全可以位列“優等生”水平,大有看齊瑞安、新鴻基等老牌港企的勢頭。

    “三駕馬車”是“禹洲特色”

    禹洲在保證業績穩步增長的同時,一直堅持著“禹洲特色”,即以股東利益最大化為目標,致力于平衡規模、利潤及風險的“三駕馬車”。

    禹洲地產董事局主席林龍安就表示,“禹洲地產所有的戰略布局跟國家政策是相向而行的,我們今年將加大產業和地產的結合度,真正把科技產業融入到地產的開發。尋求規模與利潤的平衡點,保證利潤率的相對穩定,實現有質量的增長。”

    林龍安作為第十三屆港區全國人大代表、全國工商聯常委兼中國民間商會副會長、香港特別行政區選舉委員會委員、香港中華出進口商會會長,具有頗高的宏觀視野。

    他不止一次的提到,現今純粹的投資、投機炒房的年代已經過去了。未來應該更適宜在現在生活中跟高科技緊密相連的產品,還有一個是跟產業鏈緊密相連的產品。

    也由此,禹洲一直主張股東利益最大化,實現盈利空間的情況下增加量,并重點考量負債比例的管控。

    從數據可見,禹洲地產的利潤一直保持在良好狀態。2009年至今的毛利潤在30%-36%,凈利率則在12%-15%,處于行業領先水平。

    尤其是在2007、2008年的金融危機時期,禹洲地產逆市實現了31%的毛利率、凈利潤率15.3%、核心凈利潤率14.1%,受到諸多好評和機構認可,并于2009年在香港成功上市,從中可窺見禹洲風險管控之強。

    “客戶導向”提升核心競爭力

    在企業既快又穩的發展邏輯下,禹洲地產還做出另外兩項重大動作。

    其一是牽手華僑城。2018年8月,禹洲引入華僑城(亞洲)成為第二大股東,強強聯手,展開深度戰略聯盟。2019年上半年,禹洲與正陽集團、奧山控股等簽署全面戰略合作協議,形成復合型業態的優勢互補,推進板塊整體生活品質的建設,促進項目所屬區域產業升級、經濟增長,提升區域價值。

    其二則是在奔涌向前的洪流中,靜下心來打磨產品和服務。據悉,集團內部近期重申了“客戶導向”的重要性。企業輸出優質產品和服務,積極產品創新,增強客戶滿意度形成口碑效應,同時積極承擔社會責任,從產品、服務、人力等各個方面,提升客戶體驗。

    禹洲集團表示,客戶導向是公司一以貫之的工作核心。第二季度,廈門公司全員出動,在半個月內以電話訪談和入戶拜訪的方式訪談了2.6萬戶業主,收集到1730條建議,均安排專人跟進,確定責任人和完成時間。據悉,禹洲客戶關系活動還將有第二階段和第三階段,為業主改造老社區,打造豐富多彩的社區活動。據悉這一行動,也將在集團內部全面推廣。

    的確,在當前的市場下,地產商片面追求量,只會增加風險系數,甚至引發信用體系崩潰的連鎖反應。

    從不盲目、保持張弛有度的拿地節奏;堅守穩定健康的發展步伐,嚴格把控成本;尋找更長久的合作邏輯,牽手諸多大型企業……禹洲地產的擴張之路,充滿了有別于以往閩系房企的特點。但它卻也在每一步的堅持中,詮釋了閩商向海而生、勇于拼搏的逐浪精神。

    審校:劉滿桃



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