20億再買一座倫敦地標 香港家族都跑英國去了

觀點地產網 ?

2019-07-05 18:14

  • 香港家族對英國應該是真愛。

    傅士鵬 英倫投資客(2019年7月5日)獲悉,前身為永泰制衣廠的香港永泰控股(Wing Tai)聯手一位香港私人投資者,斥資2.25億英鎊(約合22.22億港幣,20億人民幣),收購了倫敦金融城地標寫字樓8 Salisbury Square,該樓為KPMG前英國總部大樓。

    香港永泰控股背后是鄭翼雄家族。

    8 Salisbury Square大樓總面積約為15.5萬平方英尺(1.43萬平方米),按照收購價算單價約為每平米14萬人民幣。

    8 Salisbury Square大樓位于倫敦老金融城,緊鄰Blackfriars和CIty Thameslink站,該樓原為KPMG英國總部所在地,但KPMG于2013年搬去了倫敦金絲雀碼頭。

    值得一提的是,KPMG金絲雀總部大樓也被已經被香港上市公司拿下。

    2017年12月16日,中國覆銅面板制造商——建滔化工斥資4億英鎊(約合42.2億港幣,35.7億人民幣),買下了KPMG位于金絲雀碼頭的總部大樓15 Canada Square。

    KPMG搬去金絲雀碼頭之后,8 Salisbury Square大樓便開始翻新并對外招租。

    8 Salisbury Square大樓目前已經滿租,新租客包括英國政府、跨國咨詢公司Gartner、英國健康基金The Health Foundation、英國商業銀行,英國政府貢獻了大約25%的租金收入。

    8 Salisbury Square大樓年租金約為1036萬英鎊,年租金收益率為4.6%,租戶平均租期約為10.5年,且租客無租賃中斷權。

    這意味著香港金主未來十年總共能收到1.09億英鎊的租金收入。

    值得注意的是,8 Salisbury Square大樓的起始標價為2.4億英鎊,香港金主在談判過程中砍價1500萬英鎊(約1.5億港幣,1.3億人民幣),最終以2.25億英鎊拿下。

    不過,對于善于通過改造賺錢的英國賣家而言,即使降價出售,他們也賺翻了。

    8 Salisbury Square大樓賣家是英國投資公司Greycoat和Cheyne Capital Management。

    2014年,當KPMG搬出大樓后,兩家英國投資公司僅花6600萬英鎊便買下了空置的大樓,而后又花費約5400萬英鎊對大樓全面翻新,擴建了4.6萬平方英尺的辦公空間,并招到了新租客。

    大樓滿租后,英國人便將其掛牌出售,最終賣給了急于尋找優質物業的香港人。

    簡單來說,英國賣家前后總共投入1.2億英鎊,但最后卻賣了2.25億英鎊,再考慮到租金收入的話,英國人賺了至少一倍。

    剛剛出手英國的永泰鄭氏家族對倫敦地產并不陌生。

    差不多半年前(2018年11月27日),香港永泰地產就曾聯手香港萬泰制衣(Manhattan Garments Holdings Limited),斥資4.6億英鎊(46億港幣,40.6億人民幣),買下了位于倫敦金融城的超豪華地標寫字樓30 Gresham Street。

    30 Gresham Street大樓位置極其優越,地處倫敦金融城核心,位于金融城市政廳(Guildhall)正對面,距離英格蘭央行、圣保羅大教堂、倫敦證券交易所直線距離都只有200米。

    30 Gresham Street大樓最初要價僅為4.25億英鎊,但因為多家財團參與競標,香港兩大服裝巨頭最終加價3500萬英鎊(3.5億港幣,3.1億人民幣),溢價8%才贏下競標。

    香港永泰鄭氏家族之所以投資英國,連買兩棟倫敦寫字樓,一方面是受到李嘉誠的影響,另一方面也是希望為家族資金找到一個避風港。

    事實上,最近一年來,特別是近期,香港熱錢正在加速涌入英國,除了鄭氏家族,還有以下家族在今年有所行動:

    商鋪之王黎永濤

    2019年3月11日,“香港商鋪之王”黎永滔斥資1225萬英鎊(約1.27億港元,1.09億人民幣),收購了位于倫敦梅菲爾 ( Mayfair ) 商鋪和住宅大樓——46-58 Maddox Street。

    該樓共有18間公寓,底層和地下室是6間商鋪。

    香港觀塘區議會主席陳陳振彬

    2019年3月30日,香港陳振彬家族斥資9000萬英鎊(約9.2億港幣,8億人民幣),收購了位于倫敦金融城的地標級寫字樓Monument Place,陳振彬目前還擔任香港觀塘區議會主席。

    賣家歐洲核子研究中心(CERN)去年將該樓放上市場時,曾為其標價9700萬英鎊,但陳振彬最終砍價700萬英鎊(約7154萬港幣,6100萬人民幣),只付出9000萬英鎊就拿下了這棟地標大樓。

    值得一提的是,歐洲核子研究中心于2015年3月買樓時還花了9300萬英鎊,陳振彬付出的價格比4年前還低。

    爭產中的鷹君羅氏家族

    最近在香港因為爭家產鬧得滿城風雨的鷹君羅氏家族也有出手。

    2019年4月13日,羅旭瑞旗下富豪酒店集團(Regal Hotels)斥資2250萬英鎊(約2.31億港幣,1.98億人民幣),收購了位于倫敦市中心黃金地段的寫字樓Waterman House。

    收購完成后,羅旭瑞計劃翻新大樓,并將其改造為地標級酒店。

    因為“爭產風波”,在家中排行第二的羅旭瑞和持有朗廷酒店的三弟非常不和,所以這次沒有使用家族中朗廷酒店品牌,而是使用自己的富豪酒店(Regal Hotel)品牌進軍英國,打開倫敦市場。

    羅旭瑞買下的大樓位于倫敦西敏寺區的Kingsway街道,對面就是倫敦政經學院(LSE),走幾步就能到達科芬特園(Covent Garden)和泰晤士河。

    張氏家族

    2019年5月25日,香港張氏家族控股(Cheung & Sons )斥資3000萬英鎊(約3億港幣,2.6億人民幣),收購了位于倫敦金融城的寫字樓28-30 Cornhill。

    28-30 Cornhill大樓面積為30,816平方英尺(約2862平方米),按照收購價來算,單價合人民幣差不多是9萬一平米。

    大樓于2012年完成翻新,目前被出租給7個不同的公司,年租金收益率約為4.1%。

    28-30 Cornhill大樓位于寸土寸金的金融城,屬于永久產權的二級保護建筑,對面就是英國皇家交易所(Royal Exchange)。

    重慶“李嘉誠”

    2019年6月20日,有“重慶李嘉誠”之稱的新香港人張松橋再次出手英國,擬用旗下中渝置地收購西倫敦大型商場Whiteleys50%的股份。

    Whiteleys過去曾是倫敦第三大商場,而后因經營不善關門,未來將被改建為一個以豪華住宅為主的新項目,總價值超過10億英鎊(約87.3億人民幣)。

    Whiteleys商場地理位置十分優越,位于倫敦西一區,緊鄰海德公園和Bayswater地鐵站,旁邊就是肯辛頓豪宅區,距離帕丁頓火車站也只有咫尺之遙。

    根據最新的規劃,Whiteleys商場的主體部分將被改造為一個五星級酒店和113套超豪華住宅公寓。

    由于只有113套,開發商會把住宅部分定位為高端豪宅,包括復式公寓和頂層公寓。

    李嘉誠創立的ARA

    在其他香港投資者不斷加倉英國之時,李嘉誠家族也沒有閑著。

    2019年7月3日,李嘉誠一手創立的亞騰資產管理公司(ARA Asset Management,以下簡稱ARA)宣布,將聯合英國房地產公司Dunedin Property,建立一個價值數十億英鎊的英國資產組合。

    最新消息顯示,ARA已經成立了一支專注寫字樓與工業地產的團隊 — ARA Dunedin,投資英國核心寫字樓項目以及高附加值的物流與工業地產。

    ARA Dunedin的第一筆交易,交易額達就達到了4.5億英鎊。

    2019年7月4日,英媒爆出ARA Dunedin正在與加拿大養老基金投資公司(CPPIB)談判,計劃斥資4.5億英鎊,收購位于倫敦市中心Victoria的地標綜合體Nova 50%的股份。

    Nova緊鄰倫敦市中心Victoria地鐵站,總占地面積約2公頃(2萬平方米),開發面積達13.2萬平方米。

    新世界鄭氏家族

    一直在幫助倫敦重建北格林威治半島的鄭氏家族也有新動作。

    2019年7月3日,鄭家純家族與倫敦市政府達成合作,鄭氏家族將把旗下一部分位于倫敦北格林威治的土地拿出來,和倫敦市政府共同打造面積高達23萬平方英尺的創意設計空間“Design District”。

    鄭家純家族通過注冊在英國的開發公司Knight Dragon,持有倫敦北格林威治一大片土地。

    通過更新重建北格林威治,鄭家純家族將在倫敦新建至少15,000套住宅,新增13,000份新工作。

    最新的這次,鄭氏家族將和倫敦政府合作,出資建設包含16棟辦公樓的創意設計空間,為英國設計師提供1800多個租金優惠的工作間,預計第一批租戶將在明年遷入。

    這個新空間租金起價僅為每平方英尺10英鎊,適合從事藝術、音樂、視頻、數字等工作的英國年輕人入駐。

    傅士鵬 常駐倫敦從事英國地產投資,觀點地產網專欄作者

    撰文:傅士鵬    

    審校:勞蓉蓉



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